美國(guó)人們并不希望看到又一輪地產(chǎn)危機(jī)爆發(fā)，因?yàn)樯弦淮挝C(jī)爆發(fā)引發(fā)的全球金融危機(jī)，是自大蕭條以來(lái)最嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)衰退。對(duì)大多數(shù)美國(guó)人來(lái)說(shuō)，房子是他們最寶貴的資產(chǎn)，也是一堆債務(wù)的抵押品。如果住房?jī)r(jià)格下跌，經(jīng)濟(jì)也會(huì)下降。

　　要想弄清楚美國(guó)住房市場(chǎng)是否會(huì)出現(xiàn)調(diào)整，需要深入研究從家庭抵押貸款利率到木材廠產(chǎn)量等一百個(gè)因素。目前還不清楚這些信號(hào)指向哪個(gè)方向。

　　
 

　　不過(guò)，上一輪地產(chǎn)泡沫和現(xiàn)在有一個(gè)非常大的區(qū)別：目前抵押貸款更難獲得。2006年6月，抵押貸款信貸可用性指數(shù)接近870，今年3月僅為125。貸款機(jī)構(gòu)提高了貸款標(biāo)準(zhǔn)，甚至超過(guò)了為應(yīng)對(duì)金融危機(jī)而通過(guò)的2010年多德-弗蘭克法案(Dodd-Frank Act)的要求。此外，借款人的平均信用分?jǐn)?shù)更高。你不能虛張聲勢(shì)地以無(wú)文件或低文件貸款的方式擁有住房——此前這種貸款允許你在不提供完整文件的情況下證明自己的信譽(yù)。

　　
 

　　結(jié)果是，雖然房?jī)r(jià)在未來(lái)幾年可能會(huì)持平，但沒(méi)有出現(xiàn)再次崩盤(pán)的條件。當(dāng)前物價(jià)上漲的主要因素不是信貸過(guò)于寬松，而是供給偏緊和需求旺盛，兩者都有可能持續(xù)下去。

　　目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的最大威脅是當(dāng)前超低抵押貸款利率的大幅提高，這緩解了房?jī)r(jià)上漲的影響。不過(guò)，這不是迫在眉睫的風(fēng)險(xiǎn)。自2020年3月恢復(fù)購(gòu)買(mǎi)以來(lái)，美聯(lián)儲(chǔ)已購(gòu)買(mǎi)了近1萬(wàn)億美元的抵押貸款支持證券，以壓低抵押貸款利率，并沒(méi)有計(jì)劃在短期內(nèi)停止購(gòu)買(mǎi)。

　　抵押貸款銀行家協(xié)會(huì)預(yù)測(cè)，30年期固定利率抵押貸款的平均利率將從本季度的3.1%升至2021年底的3.5%和2022年底的4.2%(2006年的平均利率為6.4%)

　　另一方面，今年發(fā)放的抵押貸款中，只有約0.1%的利率可調(diào)，而在上一次泡沫年代，這一比例約為60%。因此，今天的房主不會(huì)因?yàn)槔噬仙恢鸪黾议T(mén)。

　　飆升的房?jī)r(jià)可能不會(huì)像上次泡沫時(shí)那樣對(duì)金融體系造成不穩(wěn)定，但確實(shí)助長(zhǎng)了不平等的加劇，增加了房主的財(cái)富，損害了租房者的利益。

　　數(shù)據(jù)提供商corelogicinc.估計(jì)，僅去年一年，抵押房屋的所有者權(quán)益就增加了16%，即1.5萬(wàn)億美元，只有2.8%的人的抵押貸款比房屋價(jià)值高，低于2009年末負(fù)資產(chǎn)的26%，這使得市場(chǎng)不那么脆弱。

　　
 

　　在線(xiàn)經(jīng)紀(jì)公司redfincorp.稱(chēng)，僅在2021年，奧斯汀地鐵就有72套房子的售價(jià)就比出價(jià)高出30萬(wàn)美元甚至更多。

　　對(duì)于過(guò)去一年的物價(jià)上漲是否正在失去動(dòng)力，存在著相互矛盾的跡象。抵押貸款銀行家協(xié)會(huì)6月4日當(dāng)周的購(gòu)房抵押貸款申請(qǐng)指數(shù)(相對(duì)于再融資)降至269.6，低于4月16日當(dāng)周的342.8。抵押貸款申請(qǐng)的下滑通常預(yù)示著一兩個(gè)月后現(xiàn)房購(gòu)房的下滑。

　　5月19日，該組織預(yù)測(cè)，2021年第四季度新屋和舊屋的銷(xiāo)售價(jià)格中值將略低于本季度。全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的期房銷(xiāo)售指數(shù)今年4月下跌4.4%，較2020年8月的峰值下跌19%。

　　Redfin的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Daryl Fairweather說(shuō)：“就房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力而言，我們感覺(jué)已經(jīng)達(dá)到了頂峰。也許今年夏天，市場(chǎng)將會(huì)趨于冷靜。”

　　美國(guó)企業(yè)研究所常駐研究員愛(ài)德華平托(Edward Pinto)預(yù)測(cè)，到7月份，物價(jià)將以每年18%的速度上漲，到2022年，物價(jià)將上漲約10%。

　　約翰伯恩斯房地產(chǎn)咨詢(xún)公司首席執(zhí)行官約翰伯恩斯(John Burns)表示，這將使市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)更大。

　　現(xiàn)在，千禧一代正處于購(gòu)房高峰期，而此時(shí)剛開(kāi)始置業(yè)的房源最為短缺。6月7日，美銀美林估計(jì)，2020年只有65000套新房竣工，不到70年代末80年代初年開(kāi)工量的五分之一。

　　
 

　　伯恩斯表示自2019年以來(lái)，投資者和房主對(duì)住房需求的推動(dòng)“幾乎是平等的”。

　　據(jù)美國(guó)全國(guó)房屋建筑商協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)，由于去年工廠停產(chǎn)導(dǎo)致的木材價(jià)格高企，使新房?jī)r(jià)格上漲了近3.6萬(wàn)美元。

　　總之，目前美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)肯定有投機(jī)泡沫。密歇根大學(xué)四月對(duì)消費(fèi)者的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，明年房?jī)r(jià)上漲的平均預(yù)期為3.5%，這是自2007開(kāi)始問(wèn)世以來(lái)最高的一次。但是如果房?jī)r(jià)下跌，將加劇了經(jīng)濟(jì)衰退;同時(shí)保守的抵押貸款承銷(xiāo)限制了連鎖違約的風(fēng)險(xiǎn)，因此盡管目前房子很貴，但這看起來(lái)不像一個(gè)危險(xiǎn)的泡沫。